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Mietrecht – kurzgefasst – Apothekenrecht

Seit dem 1.9.2001 gelten neue Mietrechtsbestimmungen, die die Defizite des bis da-hin geltenden Mietrechtes ausgleichen sollen. Die Mietparteien sollen in die Lage versetzt werden, im wesentlichen ihre Rechte und Pflichten auch ohne fachliche Hilfe soweit wie möglich selbst erkennen zu können.

Die Neugliederung des Mietrechts beschränkt sich nicht nur auf die Umstellung der bisherigen Vorschriften des BGB nach dem typischen Ablauf eines Mietverhältnisses, sondern bezieht die bislang in Sondergesetzen wie dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) oder im Sozialklauselgesetz enthaltenen (wohnraumbezogenen) Regelungen mit ein. Um eine bessere Übersicht zu erreichen, wurden Kapitel- und Unterkapitelüberschriften eingefügt und – erstmals in der Geschichte des BGB – die Vorschriften auch mit einer amtlichen Überschrift versehen. 

Hauptregelungsgegenstand ist nunmehr die Wohnraummiete. Dort vorgenommene Änderungen betreffen folgende Regelungsbereiche:

Mieterhöhung

Ein Mieterhöhungsverlangen kann jetzt auch auf einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel oder eine Mietdatenbank gestützt werden. Im Unterschied zum Mietspiegel, der von der Gemeinde oder gemeinsam von Mieter- und Vermieterorganisationen erstellt bzw. anerkannt worden ist, wird der qualifizierte Mietspiegel nach wissenschaftlich anerkannten Grundsätzen von Dritten erstellt; er muß aber ebenfalls von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt sein. Gleiches gilt für die Mietdatenbank als zur Ermittlung von Vergleichsmieten fortlaufend geführte Sammlung von Mieten.

Besteht ein qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter im Erhöhungsverlangen die Angaben aus dem Mietspiegel dem Mieter mitteilen, er ist jedoch nicht an die dort aufgeführten Vergleichsmieten gebunden, sondern kann durch ein Mietwertgutachten oder Nennung von drei Vergleichswohnungen einen höheren Mietzins geltend machen, wenn er der Auffassung ist, die ortsübliche Vergleichsmiete für sein Mietobjekt sei höher als im Mietspiegel ausgewiesen.

Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht zu, hat der Vermieter jetzt drei Monate (gegenüber vorher zwei) Zeit, auf Erteilung der Zustimmung zu klagen.

Die Kappungsgrenze für die Mietzinserhöhung wurde von 30 % auf 20 % herabgesetzt.

Die Möglichkeit zur Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten ist gestrichen.

Mieterhöhungen können jetzt auch bei Modernisierungsmaß-nahmen für Stromeinsparungen verlangt werden, die übrigen bis-lang im MHG genannten Möglichkeiten bei verbessernden Maß-nahmen gelten weiter, allerdings ist der Wirkungszeitpunkt für die Modernisierungserhöhung ein Monat später.

Modernisierung

Der Mieter hat jetzt auch grundsätzlich Maßnahmen zur Energie – und Stromeinsparung zu dulden und deren Kosten mit bis zu 11 % jährlichen Aufschlag auf die Miete zu bezahlen..

Bei der Abwägung der Mieterinteressen gegen beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen sind nicht nur der Mieter und seine Familie, sondern auch sonstige Haushaltsangehörige (z. B. Lebenspartner) einzubeziehen.

Die formalen Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen sind abgeschwächt.

Vereinbarungen über Mieterhöhungen

Die Vereinbarung von Staffelmieten ist auch über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren zulässig.

Anpassungen in Abhängigkeit von Indexentwicklungen sind auch bei Vertragslaufzeiten von weniger als zehn Jahren möglich (dann muß aber ausdrücklich Genehmigung beim Bundesamt für Wirtschaft eingeholt werden).

Betriebskosten

Es besteht eine Abrechnungs- und Ausschlussfrist. Innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes muss die Abrechnung gegenüber dem Mieter erfolgt sein; nach Fristablauf ist eine Nachforderung nicht mehr möglich, es sei denn, der Vermieter hat die Verzögerung nicht zu vertreten. Der Mieter muss seine Einwendungen innerhalb weiterer zwölf Monate geltend machen; danach hat die Abrechnung Bestand, es sei denn, die verspätete Geltendmachung von Einwendungen hat der Mieter nicht zu vertreten.

Sind Vereinbarungen zum Abrechnungs-/Verteilungsschlüssel nicht getroffen, ist immer der Anteil der Wohnfläche maßgebend.

Mieterhöhungen bei vereinbarten Brutto- oder Teilinklusivmieten infolge gestiegener Betriebskosten sind ausgeschlossen.

Kündigung

Die Kündigungsfrist für den Vermieter ist (wie bisher) abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und beträgt maximal neun (statt bisher 12) Monate. Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt immer drei Monate.

Wie bisher darf der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Einschränkung gilt nicht, wenn in dem Gebäude nur zwei Wohnungen vorhanden sind und die andere vom Vermieter be-wohnt wird – neu ist hierbei, dass es sich nicht um ein reines Wohngebäude handeln muss, sondern auch Geschäftsräume vorhanden sein dürfen.

Bei Tod des Mieters haben nicht nur sein Ehegatte, seine im gleichen Haushalt lebenden Kinder oder anderen Familienangehörigen ein Eintrittsrecht, sondern auch der Lebenspartner. 

Zeitmietvertrag

Der einfache (d.h. der nicht mit Nennung von Befristungsgründen versehene) Zeitmietvertrag ist abgeschafft.

Qualifizierte Zeitmietverträge können jetzt auch über fünf Jahre hinaus verlängert werden.

Besonderheit für Behinderte

Mieter haben die Möglichkeit, für sich oder ihre Angehörigen im Falle einer Behinderung die Wohnung behindertengerecht um-bauen zu können; der Vermieter muss den erforderlichen Maß-nahmen zustimmen, kann aber eine (zusätzliche) Sicherheit für die voraussichtlichen Kosten des Rückbaues verlangen.

Sonstige wesentliche Änderung

In Anpassung an die regelmäßig vereinbarte Fälligkeit der Miete zu Beginn eines jeden Monats ist dies jetzt auch gesetzlich der Regelfall.

Für Gewerberaummietverhältnisse ergeben sich im wesentlichen keine inhaltlichen Änderungen, ausgenommen die Regelfälligkeit der Miete zu Beginn eines jeden Zeitabschnittes und die Änderung zur Kündigung bei Tod des Mieters. Bisher war die Kündigung zum ersten möglichen Termin zu erklären, was bei Tod des Mieters kurz vor Beginn der Kündigungsfrist von seinen Erben eine kurzfristige Entscheidung er-fordert hatte. Jetzt ist die Kündigung innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod des Mieters zu erklären, wobei die Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Quartal-sende unberührt bleibt. Praktische Bedeutung haben beide Änderungen nicht, da die Mietparteien in aller Regel Individualvereinbarungen getroffen haben und dies auch weiterhin zulässig ist.

Dr. Johannes Kevekordes
Rechtsanwalt und Notar

Für kompetente Beratung im Apothekenrecht

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